リスク許容度の範囲内で投資をするということ

不動産

リスクの取れる範囲で、とよく聞きますが、実際に自分がどの程度のリスクが取れるのかよくわからず物件を購入している人もいるかもしれません。

そこで今回はリスクとは何か?どう考えたらいいのかを書いていこうと思います。

結論から言えば、リスクとは自分の本業を含めて収支計算ができているか?だと思います。

そのため、本業や副業の収入が多く、生活費を除いたCFが多く出ている方は大きなリスクをとることができますし、そうでない場合はリスクを抑えた戦略をとっていく必要があります。

不動産投資戦略としては、年収や属性によって取れるリスクが大きく異なるため、戦略も違ってきます。

年収や属性が高ければ、スタートから融資を引いて新築アパートを建てたり、中古アパートを購入するなど大きなリスクをとることがで切るはずです。

なぜなら、借金をしても十分なCFがあるので銀行から「この人とこの物件なら空室が出てもしっかりと返済してくれるだろう」と信用されるためです。

逆に生活費を除いたCFが5万円ほどしかない低属性の人が、全空アパートを2000万、月返済8万で購入したとすると入居付けしない限りジリ貧となり事業継続が難しくなるのは明白です。

このような収支計算ができているかで今後の事業拡大方針が明確になってくると思います。

中でもリスクが一番低いと言えるものは中古戸建て投資です。

その理由は、低価格で購入できるので借金を負わずに済み、返済によって心身を削られる心配もありません。それに加えて、賃貸用戸建てのニーズの割に供給が少なく客付しやすいことが挙げられます。

とはいえいきなり多くの中古戸建てを取得してしまうと行き詰まりかねません。なぜなら、安く売られている中古戸建ては雨漏りやシロアリ、傾きなど目に見えない修繕が見つかり、多額の修繕費用がかかることがあるからです。

このような費用以外にも、火災保険や固定資産税の支払いなど多くのランニングコストがかかってきます。

中でも大きかったのが不動産取得税です。この取得税は約半年後に来るものなのですが、1戸目の物件は92000円ほどを支払えとの支払書が同封されて来ました。

このような請求が来ることを想定して収支シミュレーションをしておかないと、CFの出る前に2件3件と立て続けに購入してしまい、まとめて請求がきて事業が行き詰まってしまいます。

まとめると、「物件購入後の諸費用まで収支計算ができているか?」が「自分のリスクの許容範囲内で投資しているのか?」だと思います。

それぞれの属性によって取れるリスクは変わってくるので、周りに惑わされず、自分の現状にあった投資戦略を進めていくことが大切です。

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