【地盤沈下】DIYで家全体の傾きは修正できない!費用を抑えた修繕方法とは?

DIY

あごひじきのひじきです。

DIYで修繕する!という前提で、370万という高価格で地盤沈下・外壁サビサビ・雨漏りアリの築古物件を購入したのですが、今回はDIYで家全体の傾きは修正できるのか?を検証してみます。

結論から言えば、賃貸で貸し出すのであれば、家全体の傾きをわざわざ修繕する必要はありませんし、DIYで家全体の傾きを修繕することはほぼ不可能に近いです。

とはいえ、DIYで修繕している人はいるのは事実ですし、仲間が大勢いれば直せないことはありません。

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素人のDIY程度では家は持ち上がらない理由

知識もなくDIYで家全体の傾きを修繕しようと考えている人は、まず、家の構造を知る必要があります。

そもそも、家はコンクリートの基礎とその上に乗る“木の土台”がアンカーボルトでしっかり結合されているため、床下に潜ったり、外から土台に木をボルト固定してジャッキアップしようとしても持ち上がりません。(外から土台にアクセスするには外壁をめくる必要があります)

実際、私はジャッキなどの文明の力を使えば、自分で家を持ち上げれると考えていました。

そこで、床を剥がして床下に潜り込み、ジャッキアップを試みましたが、全く上がりません。キシキシと音を立ててはいるものの、家全体が鳴るのではなく、ジャッキアップしている部分の土台だけにダメージが加わり割れるように鳴る感じです。

そもそも16平米の木造2階建ての重量は30トンほどあるそうです。

当初、「小型ジャッキ(2t)を2、3個使えば上がる」なんて考えていたのが甘かったのです。

私が試した方法(失敗例)

私が試したジャッキアップの方法としては、土台に対して同じ太さの木をボルトで固定し、その固定した木に対して、ジャッキを当てて突くという方法です。

土台の手前側はわずかに持ち上がる(2mm程度)のですが、土台と基礎がアンカーボルトで固定されているため、その点はびくともせず突き上げると土台の木が割れてしまいます。結果は全く上がりませんでした。

このことを大工さんに話しましたが、上記で述べたように、アンカーで固定されているので家全体の傾きを修正するなら、家をある程度スケルトンにしないと無理だとのこと。

対策として考えられる方法

  • 土台の上にアンカーボルトとナットが出ているので、そのナットを緩めれば家は上がると考えられるが、家の土台全体がアンカーボルトで固定されているので全て緩めなくてはいけない。
  • 根太掛けという木が土台に打ち付けてあり、床下に潜ってもアンカーボルトが隠れてアクセスできないので、壁側の床全面を剥がさなければいけない
    • 床を剥がせばナットを緩める事ができるが、全面剥がしは実践していないので全てのアンカーボルトのナットを緩めただけで家が持ち上がるかはあやしい。
  • 実際に家をDIYでジャッキアップされた方のお話を聞くと、床をはつってジャッキのセット完了後、家を10センチ上げるのに丸1日かかったそうです。

結論

  • ボロ戸建て投資をするのであれば家全体の傾き修正は労力と対価が割りに合わない
    • 大量の廃材が出る(産廃施設などへトラックで運ばなければならない)
    • かかる時間と労力がエグい
      • 床全剥がし・廃材処分
      • 全アンカーボルト緩め、土台に木などをしっかり固定しジャッキアップ
      • 床板貼り直し

安上がりな代替策はレベル調整

基礎や土台から傾きをしっかりと修繕するには数百万単位の壮絶な費用がかかります。

賃貸業で貸し出すことを前提としているので費用をかけすぎると利回りが落ちるので、費用は抑えたいです。

そこで考えられるのが、「住めるレベルにすること」です。

家自体が傾いていても、立っていてまっすぐなら健康にも問題ありません。なので、レベル調整をして床だけ水平にしていきます。

方法は2つ

  • レベル調整
    • レベラー・左官を流し込み水平を出す
    • 和室▶︎根太を上から貼り水平出す
    • 洋室▶︎根太から調整
  • クッションフロアを敷くときに下にコピー用紙などを重ね水平出し

レベル調整を大工さんに見積もっていただいた所、自分でDIYをしようと床を剥がした部分(2箇所)の補修も含めて4DKの戸建てで約50万ほどでした。

さらに、階段の傾きの修正は、周りの壁を取り壊して階段を解体し、階段自体を作り直さなければならず、大掛かりな工事となり費用が高額になるとのこと。

流石にそんなに費用はかけられないため、2つ目のコピー用紙を使った施工をDIYで試してみます。

まとめ

これから不動産投資を始める人は1戸目買う時大工に同行してもらいDIYに入る前にリスクを把握しておくことが重要です。これだけで無駄な時間・費用を削減できます。

物件の傾きを甘くみていると痛い目見ます。私はあーでもない、こうでもないと試行錯誤を繰り返し、どうやったら家が持ち上がるのか1ヶ月以上悩みました。

しかし、大工さんに見てもらったら一瞬で解決しました。

時間やお金を無駄にしないためにも即専門家に相談しましょう。

 

あごひじきのひじきでした。

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