初物件で高値掴みした場合の原因と対策

私の1号物件は370万円という決して安くない価格で購入しました。

すぐに貸し出せる状態の物件ならよかったのですが、修繕する箇所が多くリフォーム費用が高額になってしまったのです。

この記事で言いたいのは、

  • 物件購入価格をとにかく抑えろ。
  • 初物件で失敗するとリカバリー・拡大は難しい
  •  

と言うことです。

その1号物件の状態は、外壁はトタンで錆びていて見た目はボロボロ、地盤沈下で家全体が傾き、お風呂はタイル張りで上半分はモルタルのようなものを塗ったようなケバケバした状態というものでした。

今ではなぜこんな物件を買ったのかというくらいボロボロな物件を高値で購入してしまいました。

なぜ高値掴みしてしまったのかというと、購入前の戦略が甘すぎたのです。しっかりシミュレーションをするべきでした。

問題だった点は下記の通りです。

  1. 物件購入前、家賃相場を聞く際1社だけにしか聞いておらず、その1社も7〜8万という相場よりも高い家賃を提示したこと。
  2. 遠方物件だったが具体的なリフォーム計画を立てず、全てDIYで行おうと考えていた。さらには家作りの基本に関する知識が欠落していた。
  3. DIYで行うため、貸し出せる状態にするまでの修繕費用を材工費のみで格安で見積もっていた。

これらが原因で中はなんとなく綺麗だけど、汚い、外観は目も向けたくないような中途半端な物件が出来上がってしまいました。

このような状態の物件になると、家賃が取れない、修繕費用が高額、入居後の雨漏りなどのリスクなど問題が山積して修繕費倒れしてしまう可能性が高いです。

実際修繕を始めてみると、購入前の想定と大きく乖離がありかなりの修正を迫られました。

  1. 家賃は7〜8万想定だったのが6万
  2. DIYでの修繕では半年という長い時間を犠牲にしたばかりか、素人的なDIYによりあまり綺麗とは言えない仕上がり
  3. 修繕費用の見積もりも最初はDIYなので材料代だけで50万程度でできる!などと安易に見積もっていましたが、知識不足や工期を考えた結果一部外注し、結局150万円程かかっています。

このように最初の見積もりが甘かった事で後から手に負えなくなることを痛いほど思い知りました。

これらの対策として下記が挙げられます。

1つ目は「3社以上の客付け業社にヒアリングし、相場や思惑を読み取る」です。

客付業者は物件を紹介し入居付けすることで店を運営しています。そのため、高く家賃を提示し、投資家に甘く見積もらせて購入させ、自分のところに物件を預けてもらえば仲介手数料を受けることができます。

このような思惑を見抜くためにも、地域に密着した客付業者から最低3社にはヒアリングをし、相場を事前に聞くことが今後の買付金額でミスしないために重要です。

2つ目はDIYの工期を甘く見ないことや、そもそも自分にその知識があることなのかを把握することです。

例えば、簡単そうに見えるクロスでは、二人がかりで1日8時間作業して3部屋貼れる程度です。(私たちの場合は子供が生まれたばかりでその世話があったので通常より時間がかかっていると思います。)

これは貼り付け作業だけの時間なので、クロスのサイズを計測&カットであったり、土壁などの下処理は含んでいません。実際にはもっと時間がかかります。

さらに、平日は本業があり遠方の物件のため、修繕できるのは週末や祝日のみでした。連休中も泊まり込みで作業しましたが、それでも作業は思ったように進みませんでした。

その理由は全てが初めてで必要資材が足りなくなることが頻繁に出てくるからです。これにより、買い出しの必要があるたびに平気で一人時程度の稼働は潰れます。

また、一つ一つの作業をどのように行うか?など考え調べながら進めていると、スケジュールを立てても想定外の連続で時間を浪費してしまい一向に作業が進みません。さらに遠方に通うわけですから、その分交通費や高速代などの経費がかかります。

外注していれば高クオリティ・短工期で繁忙期に間に合わすことが出来たばかりか、交通費も削減することができました。

外注にはモノ凄く大きなメリットがあり、自分の時間を確保することで本当に必要な作業に時間を割くことができます。

本当に必要な作業とは、自分に収益を呼び込む物件を探すことです。不動産賃貸業での物件探しは、他の誰にも外注することは出来ないことなのでこの物件探しに時間を割いた方が遥かにいいです。

なので、初めからDIYでの費用で見積もり物件を買うのではなく、外注してもしっかり元が取れる物件を購入し、すぐに貸出してキャッシュフローが出る状態を作って次の物件の足がかりにすることが最重要だと思います。

そのためにも物件の購入価格は低く抑えることが鉄則です。

初物件で失敗すると規模拡大が鈍化

修繕費や経費がかかる割に家賃が取れなかったりと問題は山積みです。CFが生まれづらい環境ができてしまっているので、この物件では短期間での規模拡大は難しいと判断しました。

この場合の対策は別の有料物件を入手し、そちらでリカバリーをするとだと考えます。

実際2軒目の物件はこの1軒目の教訓を生かし、50坪6DKガレージ付の商業施設もある駅近物件を60万円で購入しました。

修繕費用は100万円で、想定賃料は3.5〜4.5万円で考えています。4万でついた場合、修繕費用の返済額月1万を引いても利回り60%くらいになります。

このようにポートフォリオを分散し、CFの生まれる構造を作り直すことができるのが不動産投資の強みだと思います。

以上の事から物件の仕入れ価格をいかに抑えるかが賃貸経営をする上で非常に重要な事だと思います。

ありがとうございました。

不動産
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